Vom 30. Oktober 2023
(dpa/tmn). Mit dem Tod eines Mieters geht das Mietverhältnis auf dessen Erben über. Verbleibt einer der Erben nach dem Tod des Erblassers in dessen Wohnung und kündigt der Vermieter das Mietverhältnis nur gegenüber diesem Erben, so ist fraglich, ob die Kündigung wirksam ist.
Übergang des Mietverhältnisses
Ein Mann hat eine Wohnung gemietet, in welcher er gemeinsam mit seinem Sohn wohnt. Der Mann stirbt im Pflegeheim und wird gesetzlich von seinem Sohn und seiner Tochter beerbt. Die Vermieterin erklärt dem Sohn gegenüber die Kündigung des Mietverhältnisses, weil sich dieser in der Wohnung wegen eines Betäubungsmitteldelikts strafbar gemacht hat. Da der Sohn die Wohnung nicht freiwillig räumt, erhebt die Vermieterin Räumungsklage gegen ihn. Dieser wendet ein, das Mietverhältnis sei nicht wirksam gekündigt worden, da die Kündigungserklärung nur gegenüber ihm, nicht aber auch gegenüber seiner Schwester erfolgt sei.
Kündigung muss gegenüber allen Erben ausgesprochen werden
Zu Recht, so urteilt das Gericht. Leben die Kinder mit dem Mieter in einem gemeinsamen Haushalt, so treten diese nach dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. Ist der Mieter allerdings vor seinem Tod schon längere Zeit krankheitsbedingt in einer Pflegeeinrichtung untergebracht, so kann ein gemeinsamer Haushalt zwischen dem Mieter und dem in der Wohnung lebenden Kind nicht mehr angenommen werden, sodass das Mietverhältnis nicht automatisch auf das Kind übergeht. Das Mietverhältnis wird aber mit den gesetzlichen Erben des Mieters fortgeführt. Möchte der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, so muss die Kündigung gegenüber allen gesetzlichen Erben des Mieters erfolgen. Die Kündigung ist daher unwirksam, wenn sie nur gegenüber dem in der Wohnung verbliebenen Kind erklärt wird, welches zum Zeitpunkt des Todes des Mieters keinen gemeinsamen Haushalt mit diesem führt.
Landgericht (LG) Berlin, Urt. v. 4.7.2023 (67 S 120/23)