Vom 29. Januar 2019
Die Beerdigung vorbereiten, Versicherungen kündigen, Daueraufträge stornieren – im Todesfall haben Angehörige viel zu tun. Da kann der Mietvertrag des Verstorbenen über seine Wohnung, in der er zuletzt lebte, leicht in Vergessenheit geraten. Zumal es zunächst darum geht zu entscheiden, was mit dem Inventar der Wohnung, dem Hausrat, den Möbeln und allen anderen Nachlassgegenständen passiert. „Viele gehen davon aus, dass der Mietvertrag automatisch mit dem Tod des Mieters endet“, erklärt Rechtsanwalt Dr. Hans Rudolf Hammann, Mitglied der AG Erbrecht im DAV. „Aber das ist ein Irrglaube.“
Stirbt ein Mieter, geht der Mietvertrag mit dem Vermieter genauso wie das Auto des Erblassers, sein Bankguthaben und andere Besitztümer sowie etwaige Schulden automatisch auf die Erben über (sog. Gesamtrechtsnachfolge). Das betrifft auch sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag. War der Verstorbene mit der Mietzahlung im Rückstand, sind die Erben als seine Rechtsnachfolger also zur Zahlung verpflichtet. Ebenso müssen sie zum Beispiel im Winter Räum- und Streupflichten, die im Mietvertrag oder in der Hausordnung verbindlich verankert sind, durchführen bzw. sicherstellen, dass diese Arbeiten erledigt werden. „Dieser Folgen sind sich viele Erben nicht bewusst“, erklärt Rechtsanwalt Dr. Hammann. „Sie sind dann geradezu schockiert, wenn der Vermieter sie zum Beispiel zur Zahlung auffordert.“
Wenn der Erbe bzw. die Erben die Wohnung nicht übernehmen wollen, müssen sie beim Vermieter eine schriftliche Kündigung einreichen. Wichtig zu wissen: Im Todesfall des Mieters steht den Erben ein Sonderkündigungsrecht von drei Monaten zu. Dies gilt zum Schutz der Erben auch bei Zeitmietverträgen und selbst bei einem Ausschluss des Kündigungsrechts. Aber Achtung: Die Kündigung unter Einhaltung der Drei-Monats-Frist muss spätestens einen Monat nach der Kenntnis über den Todesfall gegenüber dem Vermieter erfolgen. Gibt es mehrere Erben, müssen alle die Kündigung unterschreiben. Andernfalls besteht die Gefahr, dass der Vermieter das Schreiben aus formalen Gründen zurückweist. „Im schlimmsten Fall sind dann die Erben noch monate- oder bei Zeitmietverträgen sogar jahrelang an den Mietvertrag gebunden“, erläutert Rechtsanwalt Dr. Hammann.
Aber auch umgekehrt hat der Vermieter beim Tod eines zuletzt allein lebenden Mieters das Recht, den Mietvertrag zu kündigen. Unter denselben Voraussetzungen wie die Erben. Er kann also ebenfalls innerhalb eines Monats nach der Kenntnis über den Todesfall mit einer Drei-Monats-Frist das Vertragsverhältnis mit den Erben beenden.
Lebte der Verstorbene mit seinem Ehe- oder Lebenspartner zusammen in der Wohnung, steht dem überlebenden Partner ebenfalls ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, nicht dagegen dem Vermieter.
Bei Zweifeln über die Rechte und Pflichten als Erbe sowie der Kündigung des Mietvertrags, Rückforderung der Kaution und andere Fragen ist es ratsam, sich umgehend nach dem Erbfall rechtlich beraten zu lassen. Dies gilt auch für die wichtige Frage, ob man die Wohnung nach dem Erbfall schon einmal räumen kann. Dies kann bereits zur Annahme einer Erbschaft beziehungsweise umgekehrt zum Verlust des Rechts, die Erbschaft auszuschlagen, führt.
Die sechswöchige Ausschlagungsfrist beginnt für den Fall, dass der Erblasser kein Testament errichtet hat, mit der Kenntnis über den Todesfall zu laufen. Gibt es ein Testament, beginnt die Ausschlagungsfrist nicht vor der Bekanntgabe des Testaments durch das Nachlassgericht. Hat der Erbe die Erbschaft aber rein tatsächlich schon angenommen, was sich durch Handlungen dokumentieren kann, spielt die Ausschlagungsfrist keine Rolle mehr. Die Erbschaft ist dann angenommen. Losgelöst von dem Mietvertrag ist auch aus diesem Grund eine Beratung in jedem Fall dringend zu empfehlen.
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